Site ve Toplu Yapılarda yapılan Genel Kurul toplantılarında kendilerine verilen yetki ile Site Yönetimleri tarafından hazırlanan, sonrasında maliklere tahakkuk ettirilen aidatlar her yılbaşı bütçe döneminde kamuoyunda yoğun gündem oluşturmaktadır. Bu bütçelerin uygulama kısmında olmamız dolayısıyla derneğimiz tarafından bazı kavramların özetlenmesinde fayda görüyoruz.
Site ve toplu yapılarda tüm ortak giderlerinin karşılanması için bir “İşletme Projesi” oluşturulur. Bu işletme projesi baz alınarak maliklerin aylık ödemesi gereken avanslar, yani aidat hesaplanır. Tüm bu çalışmalar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili tesisin onaylı Yönetim Planı‘na uygun olarak yapılmak zorundadır. Yapılacak Genel Kurul toplantısı ile, Yönetim Kurulu seçilir ve Yönetim Kuruluna işletme projesini hazırlama, yürütme ve gerektiğinde güncelleme yetkileri verilir veya bu yetkilerini kullanabilmesi için Profesyonel Tesis Yönetim Firması ile anlaşma yetkisi verilir.
Sitelerde ortak alan hizmetleri, Hukuk, Müşteri İlişkileri, Mali İşler gibi Yönetim Hizmetleri ile, Temizlik, Güvenlik, Teknik Bakım ve Onarım, Bahçe ve Peyzaj Hizmetleri, Haşere Kontrol Hizmetleri, Sosyal tesislerin işletilmesi, kiralama hizmetleri gibi alt hizmet başlıklarında ele alınmaktadır. Diğer gider kalemlerinin önemli bir kısmını ortak alan enerji giderleri oluşturmakta iken ayrıca ortak alan sigorta giderleri, yatırım giderleri, yasal test ve muayene giderleri gibi çeşitli gider kalemleri de mevcuttur.
Sitelerin işletme projeleri incelendiğinde, yapısal duruma ve sitenin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte, hizmet giderlerinin, toplam giderlerin içinde ortalama %65-70’lik bir paya sahip olduğu görülmektedir. Hizmet giderlerinin de İşçilik Ücretlerine doğrudan bağlı olması nedeniyle hizmet giderlerindeki artışlar, Asgari Ücret artışlarından direkt etkilenmektedir. Bunun yanında sitede bulunan ekipmanın Teknik Bakımlarının önemli bir kısmı döviz hesabı ile artış görürken, temizlik malzeme ve kimyasallarındaki KDV oranının %8’den %20’e yükseltilmiş olması, direkt temizlik hizmeti giderlerinde de artışa sebep olmaktadır. Site Yönetimlerinin KDV açısından son kullanıcı olması ve tüm KDV yükünü de üstleniyor olması ayrı bir sorundur. Derneğimizin KDV oranları ve yeni düzenlemelere ait öneri çalışmaları devam etmektedir.
Site yönetimlerindeki aidat artışlarının “Fahiş Aidatlar” olarak değerlendirilebilmesi için, güncel enflasyon, vergi, asgari ücret artışları ile ele alınması, bunun yanı sıra sektörümüzün temel göstergelerini bünyesinde barından hizmet üretim enflasyonun da göz önünde bulundurularak yorumlanması daha sağlıklı bir yaklaşım olacaktır. Bu kapsamda site aidatlarına genel bir üst sınır getirilmesi hususunun, proje giderlerinin büyük bir kısmının işçilik giderlerinden oluşması sebebiyle sağlıklı ve uygulanabilir bir çözüm alternatifi olmayacağı görüşünde olduğumuzu paylaşmak isteriz. Ayrıca site aidatları her sitenin kendi yapısına göre hesaplanan bir konu olması nedeniyle, standart aidat belirlemenin pratikte karşılığının da mümkün olmayacağını değerlendiriyoruz.
Asgari ücret, dövize bağlı maliyetler ve vergilerdeki artışların çok üstüne çıkarak aidatları fahiş oranlarda artırmak nasıl yanlış ise, site ile ilgili güvenlik, hijyen, bakım gibi daha sonra çok daha büyük maliyetler ortaya çıkartacak şekilde gerekli önlemlerin alınmaması da bir o kadar yanlış bir yönetim kararı olacaktır.
Tesis Yönetim Derneğinden Site Aidatlarına Değerlendirme
Site Yönetimlerinin ve Site Yöneticilerinin aidat artışlarını, matematiksel olarak enflasyon, asgari ücret artışı gibi unsurlardan bağımsız olarak düşük açıklamasının etkileri, ilgili site için daha büyük riskler taşımaktadır. Özellikle büyük bedeller ile yapımı tamamlanan ve belirli tasarım özellikleri olan bu tür toplu yapılarda, bilinçsizce yapılacak tasarruf girişimlerinin, kısa vadede dahi daha büyük maliyetler, sabit kıymet ve ekipmanların yıpranma ve kullanım sürelerinin kısalması, iş kazaları, hizmet yetersizlikleri ve hukuksal sonuçlara yol açabileceğin dikkatlerinize sunmak isteriz.
Tesis Yönetim Derneği olarak, bir Sosyal Toplum Kuruluşu olmamızın bizlere yüklemiş olduğu sorumlulukla, bu konuda spekülatif açıklama ve yeterli uzmanlığı olmayan kişi ve kuruluşların açıklamalarına itibar edilmemesini; başta aidatlarının incelenmesini isteyen Site Yönetim ve denetim kurullarına, sadece aidat incelemesi hususunda kısıtlı kalmamak üzere her konuda görüş bildireceğimizi ve destek olabileceğimizi bir kez daha belirtmek isteriz.
Kamuoyuna Saygılarımızla,
TESİS YÖNETİM DERNEĞİ, TRFMA
